Yüklenicinin (Müteahhidin) Ayıba Karşı Sorumluluğu
Gayrimenkul
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine, TBK’nın 470 ila 486 maddeleri arasında düzenlenen “Eser Sözleşmesi” hükümleri uygulanmaktadır.
TBK m. 470’de Eser Sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlamıştır.
Yüklenicinin ayıptan kaynaklanan sorumluluğu ise TBK m. 474 ve devamında düzenlenmiştir. TBK m. 474 hükmü uyarınca işsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.
Ayıp, eserin sözleşmeyle taahhüt edilen veya dürüstlük kuralı gereğince kendisinden beklenen özellikleri taşımamasıdır.
Yüklenicinin ayıptan kaynaklanan sorumluluğunun düzenlendiği ayıp hükümlerine başvurabilmek için eserin işsahibine teslim edilmesi gerekmektedir. Eğer ortada teslim edilmiş bir eser yoksa bu durumda ayıp hükümlerine değil, temerrüt ile ilgili hükümlere başvurulabilecektir.
Eserdeki ayıp sebebiyle, yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde iş sahibi TBK m. 475’te düzenlenen ve aşağıda belirtilen seçimlik haklarından birini kullanabilir.
- Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme,
- Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme,
- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
Yukarıda belirtilen hakların kullanılabilmesi için yüklenicinin kusurunun bulunması şart değildir. Yüklenici bu durumda kusursuz sorumluluk ilkesine göre sorumludur. Ancak yüklenici, ayıptan kaynaklanan bir nedenle işsahibinin zarara uğraması halinde, kusuru bulunduğu takdirde işsahibine tazminat ödemekle yükümlüdür. İş sahibi, yüklenicinin kusuru sebebiyle zarara uğrarsa seçimlik haklarının yanında genel hükümlere göre tazminat da talep edebilecektir. Nitekim iş sahibinin tazminat talep hakkı seçimlik hak yerine geçen bir hak değildir.
Ayıp sebebiyle meydana gelen zarar neticesinde tazmini talep edilebilecek zararlar; ayıp giderilinceye kadar mahrum kalınan kira geliri, bilirkişiye eseri gözden geçirmesi için yapılan masraf, onarım hakkı kullanılmışsa onarılma sebebiyle oluşan değer kaybı şeklinde örneklendirilebilir.
Ancak işsahibinin ayıptan doğan haklarını kullanabilmesi için yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşı, eserdeki ayıbın işsahibinin vermiş olduğu talimattan doğmamış olması veya herhangi bir sebeple işsahibine yüklenebilecek sebepten ileri gelmemesi gerekir.
İşsahibi, yükleniciye karşı seçimlik haklarının yanında tazminat da talep edebilmesi için;
- Eserin ayıplı olması,
- İşsahibinin zarara uğramış olması,
- Eserdeki ayıpla zarar arasında uygun illiyet bağı bulunması,
- Yüklenicinin kusurlu olması gerekmektedir. (Kusuru işsahibi ispat etmelidir.)
Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; Ancak onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. İş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır. Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.
Yüklenici ve işsahibi sorumsuzluk anlaşması yapabilir. Ancak yüklenici eseri ayıplı olarak teslim etmesinde ağır kusuru bulunuyorsa, yapılan sorumsuzluk anlaşması hükümsüz hale gelecektir. Ayrıca TBK m. 115 ve 116’da öngörülen hallerde yapılan sorumsuzluk anlaşmaları da kesin olarak hükümsüzdür.
Ayıptan doğan davaların tabi olduğu zamanaşımı ise teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıl ve yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıldır.
Ancak yüklenici(müteahhit), tüketici konumundaki kişilere hizmet verererek bir eser meydana getirmişse burada Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri uygulanır. Bu durumda yüklenici daha uzun bir süre için garanti vermemişse ayıplı konuttan dolayı kullanılacak haklar eserin tesliminden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir.
Sonuç:
Sözleşmeyle belirlenen ve dürüstlük kuralı gereğince kendisinden beklenen menfaatleri karşılamayan eser ayıplı sayılmaktadır. İşsahibi, eseri teslim aldıktan sonra derhal gözden geçirmeli ve bir ayıp var ise bildirimde bulunmalıdır. Eğer ayıp sonradan ortaya çıkarsa ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren uygun bir zamanda yükleniciye bildirim yapılmalıdır.
Bu şartları yerine getiren iş sahibi, eser kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme seçimlik haklarına sahiptir. Eğer yüklenicinin kusuru varsa bu seçimlik haklarının yanında tazminat da talep edebilecektir.
Yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğunda zamanaşımı ise taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıl ve yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıldır. Eğer yüklenici tüketici konumundaki kişilere hizmet vererek eser meydana getirmişse burada TKHK hükümleri uygulanır ve zamanaşımı süresi daha uzun bir süre için garanti verilmemişse beş yıldır.
Av. Yekta YEŞİLDERE
Yayımlar
- Özel Hastaneler Tarafından Fazladan AlınanÜcretlerinin İadesi
- Savurganlık, Alkol Veya Uyuşturucu Madde Bağımlılığı, Kötü Yaşama Tarzı, Kötü Yönetim Nedeniyle Vesayet
- Şirket Ortakları İçin Altın Değerinde Olan Şey: “BİLGİ”
- Limited Şirkette Haklı Sebeple Ortaklıktan Çıkma
- Yargıtay Kararları Işığında Mal Rejiminde Eşlerin Anne Ve Babalarından Yapılan Devirlerin Hukuki Durumu
- Apartman Görevlilerinin (KONUT KAPICILARI) İş İlişkisi
- İşverenin Eşit Davranma Yükümlülüğü
- Ulusal (İç) Tahkim
- Trafik Kazalarından Kaynaklanan Tazminat Davaları
- Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uzaması Halinde Belirli Süreli Olarak Devam Etmesi
Bize Danışın
Bize Danışın
Yayımlar
- Özel Hastaneler Tarafından Fazladan AlınanÜcretlerinin İadesi
- Savurganlık, Alkol Veya Uyuşturucu Madde Bağımlılığı, Kötü Yaşama Tarzı, Kötü Yönetim Nedeniyle Vesayet
- Şirket Ortakları İçin Altın Değerinde Olan Şey: “BİLGİ”
- Limited Şirkette Haklı Sebeple Ortaklıktan Çıkma
- Yargıtay Kararları Işığında Mal Rejiminde Eşlerin Anne Ve Babalarından Yapılan Devirlerin Hukuki Durumu
- Apartman Görevlilerinin (KONUT KAPICILARI) İş İlişkisi
- İşverenin Eşit Davranma Yükümlülüğü
- Ulusal (İç) Tahkim
- Trafik Kazalarından Kaynaklanan Tazminat Davaları
- Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uzaması Halinde Belirli Süreli Olarak Devam Etmesi
Covid-19
Hukuki Uyuşmazlıklar ve Davalar
Gayrimenkul
Birleşmeler ve Devralmalar
Fikri Haklar
İş Hukuku
Alacak Tahsili ve Yapılandırma
Sigorta Hukuku
Şirketler Hukuku
Kişisel Verilerin Korunması
Taşımacılık ve Lojistik
Tüketici Hukuku
