TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu İptal ve Tescil davaları mülkiyet hakkına dayanan, taşınmazın aynına ilişkin davalardandır.

Mülkiyet hakkı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. Maddesinde düzenlenmiştir.

 “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

Türk Medeni Kanunu madde 705’de öngörüldüğü üzere; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ancak tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Mülkiyet hakkı ihlal edilen kişi, kanundan kaynaklı sebeplerle tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazın mülkiyetinin kendisine geçmesini mahkeme yoluyla talep edebilir.

Türk Medeni Kanunu madde 1024’de yolsuz tescil tanımlanmıştır. Buna göre; bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

İyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemleri saklı kalmak üzere, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu gerekçe ile ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzletilmesini talep edebilir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI KİMLERE KARŞI AÇILIR?

Mülkiyet hakkının ihlal edildiğini iddia eden kişi davayı, dava konusu taşınmazın tapuda maliki olarak gözüken kişiye karşı açılacaktır. Bazı hallerde tapuda bir taşınmazın birden çok maliki olabilmektedir. Bu durumda malik sıfatıyla görünen kişilerin hepsine karşı davanın açılması gerekir. Tapuda malik gözüken kişinin vefat etmiş olması halinde ise, dava yasal mirasçılarına karşı açılacaktır.

Türk Medeni Kanunu madde 713’te düzenlendiği üzere olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılan tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2012/15344 Esas, 2013/2760 Karar, 27.02.2013 tarihli ilamında;

“Bilindiği üzere, tapu iptal tescil istemli davaların kural olarak son kayıt malikine karşı açılması zorunludur. Aksi bir durum kayıt malikinin taraf olmadığı bir davada kendisinin taşınmaz mülkiyetini yitirmesi sonucunu doğurur ki bu da hem Anayasanın 35. maddesine hem de T.M.K.nun 683. ve devamı maddelerinde düzenlenen mülkiyet hakkına aykırı düşer. Ayrıca H.U.M.K.nun temel ilkesi olan davada karar altına alınacak hakkın ilgilisinin, davacı ve davalı sıfatı ile yer alması ilkesi zedelenmiş olur.”

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki kuralı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12’de belirtilmiştir. Buna göre, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 2 gereğince görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI HANGİ NEDENLERLE AÇILIR?

Aile konutu nedeniyle,

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle,

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle,

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle,

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle,

İmar uygulamasından kaynaklanan,

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi sebeplerle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Yukarıdakilerle sınırlı olmamak üzere, yolsuz bir tescilin varlığı halinde veyahut mülkiyet hakkı ihlal edilen davacının kanundan kaynaklanan başkaca sebeplerle de taşınmazın devrini dava yoluyla talep etme hakkı vardır. Ancak yukarıda sayılanlar uygulamada en sık karşılaşılan örneklerdir.

Türk Medeni Kanunun 712. ve 713. Maddelerinde kazandırıcı zamanaşımı sebebiyle mülkiyete hak kazanılması halleri düzenlenmiştir. Buna göre; geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2022/1605 Esas, 2022/3114 Karar, 14.04.2022 Tarihli kararında davacı yararına zilyetlikle mülk edinme koşullarının oluşup oluşmadığına karar verilebilmesi için mahkemece yapılacak incelemelerin nasıl olması gerektiği hususu ayrıntılı olarak aşağıdaki gibi açıklanmıştır.

Mahallinde yapılacak keşif sırasında yerel bilirkişi ve tanıklardan; dava konusu taşınmazın geçmişte ne durumda bulunduğu, ilk olarak ne zaman ve nasıl kullanılmaya başlandığı, kime ait olduğu, kimden nasıl intikal ettiği, imar-ihyaya konu edilip edilmediği, imar-ihyaya konu edilmiş ise ihyanın ne zaman başlayıp bitirildiği etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı; komşu taşınmazların dayanak kayıtlarının dava konusu taşınmazın yönünü ne okuduğu belirlenmeli; bilirkişi ve tanık sözleri komşu parsel tutanak ve dayanakları ile denetlenmeli; teknik bilirkişiden keşfi takibe elverişli, dava konusu taşınmazı, komşularıyla birlikte gösterir krokili rapor alınmalı; ziraat mühendisi bilirkişi kurulundan taşınmazın toprak yapısı ve niteliğini, zirai durumunu, üzerinde sürdürülen zilyetliğin şekli ve süresini, taşınmaz üzerindeki bitki örtüsü, taşınmazın imar-ihyaya konu olmaya başladığı ve imar-ihyanın tamamlandığı tarihi bildirir ve komşu parsellerle karşılaştırmalı değerlendirmeyi ve taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş fotoğraflarını da içerir ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiden yukarıda belirtilen tarihlerde çekilmiş stereoskopik üç adet hava fotoğrafının stereoskop aletiyle incelenmesi neticesinde taşınmazın sınırlarını ve niteliğini, taşınmazda imar-ihya tamamlanmış ise tamamlandığı tarih ile sürdürülen zilyetliğin başlangıcı, şekli ve süresini belirtir şekilde rapor alınmalı; bundan sonra, tüm deliller birlikte değerlendirilerek davacı yararına kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği ile iktisap koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği saptanmalı ve sonucuna göre karar verilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2017/5918 Esas, 2018/1871 Karar, 13.03.2018 tarihli ilamında,

Ölünceye kadar bakım sözleşmeleri taraflara hak ve borçlar yükleyen sözleşmelerden olup, bakım borcuna karşılık bir taşınmazın devri kararlaştırıldığında, bakım alacaklısının ölümünden sonra onun mirasçıları mülkiyeti geçirme borcu ile yükümlüdürler. Bu yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde, sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil istemi ile dava açılabilir.

Bakım borçlusunun bakıp gözetme yükümlülüğü aksi kararlaştırılmadığı sürece, bakım alacaklısını ailesi içerisine alıp ikametgâh temini, besleme-giydirme, hastalığında tedavi, manevi yönden de her türlü yardım ve desteği sağlama gibi ödevleri kapsar. Bu görevlerin yerine getirilmesi halinde ölünceye kadar bakım sözleşmeleri taraflarına kişisel hak sağladığı için tapu iptali ve tescil davasını bakım borçlusu ya da onun külli halefleri bakım alacaklısının mirasçılarına karşı açabilirler.

Kuşkusuz, ölünceye kadar bakım sözleşmesinin muvazaalı olarak yapıldığı her zaman ileri sürülebilir.

Kısaca ifade etmek gerekirse, muvazaa irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır. Böyle bir savunma ileri sürülmüşse, mahkemece dayanılan sözleşmedeki tarafların gerçek ve müşterek amaçlarının Borçlar Kanununun 19. maddesi hükmünden yararlanarak açıklığa kavuşturulması gerekir. Zira bu gibi durumlarda ölünceye kadar bakım sözleşmesinin ivazlı olarak ( bedel karşılığı ) değil de bağış amaçlı veya mirasçıların bazılarından mal kaçırmak amacı ile yapıldığı kabul edilmelidir.