Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisinin İfa Güçlüğü Kapsamında Değerlendirilmesi ve Uyarılma Davası
Covid-19
Dünyada ilk kez 31 Aralık 2019 günü Çin Halk Cumhuriyeti’nin Wuhan şehrinde görülen korona virüs (Covid-19) Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihinde Pandemi ilan edilmiş ve yine aynı tarihte Türkiye’de ilk korona virüs vakası tespit edilmiştir. İlk vakanın tespit edilmesiyle birlikte idare, başta ticari ve ekonomik hayatı etkileyen birçok alanda önemli tedbirler almıştır.
Bu kapsamda İçişleri Bakanlığı, korona virüs salgınının toplum sağlığı ve kamu düzeni açısından oluşturduğu riski yönetme ve yayılım hızını kontrol altında tutma amacıyla; 81 ilde tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, spor salonları, kahvehane, güzellik salonları, kuaför gibi pek çok işletmenin faaliyetlerinin geçici olarak durdurulacağını duyurmuştur.
Genelge ile bazı iş yerlerindeki faaliyetlerin geçici bir süreliğine durdurulması özellikle kira sözleşmelerine ilişkin birtakım hukuki sorunları beraberinde getirmiştir. Bu nedenle işbu çalışmamızda korona virüsün faaliyetleri sınırlandırılan işletmelerin kira sözleşmelerine etkisini ve bu kapsamda uyarlama davasını değerlendirecek ve buna ilişkin çözümleri ele alacağız.
Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” kenar başlıklı 138. maddesi uyarınca “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.”
Yukarıda anılan madde kapsamında hâkimin sözleşmenin yeni koşullarla uyarlanmasına karar verebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
- Tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin dürüstlük kuralına aykırı şekilde aşırı ölçüde bozulmuş olması gerekmektedir.
- Edimlerin dengesindeki değişiklik sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumdan ileri gelmelidir.
- Aşırı ifa güçlüğü yaratan olgu borçludan kaynaklanmamalıdır.
- Edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. Kural olarak ifada bulunduktan sonra aşırı ifa güçlüğünden söz ederek uyarlama veya sözleşmeden dönme yollarına başvurulamaz. Ancak, borçlu doğan haklarını saklı tutarak ifada bulunmuşsa, ifadan sonra da bu haklarını kullanabilecektir.
Uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı her hukuki ilişki ve somut olay özelinde incelenmelidir. Fakat genel itibariyle korana virüsün bir ifa güçlüğü yaratıp yaratmadığı ve uyarlama davasının mümkün olup olmadığının değerlendirmesini yapmak gerekirse;
İfa güçsüzlüğü yaratan korona virüsün kiracından kaynaklanmadığını dolayısıyla bu şartın gerçekleştiğini söylemek mümkündür.
Fakat burada esas sorun edimlerin dengesizliğine sebebiyet veren olgunun olağanüstü hal olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Eğer taraflar arasında salgın hastalıkların olağanüstü hal kavramına dâhil olmayacağı yönünde bir anlaşma varsa uyarlama mümkün değildir. Fakat taraflar arasında bu yönde bir anlaşma yoksa sosyal felaket boyutuna ulaşan bu salgının, harici, kaçınılamaz ve öngörülemez olduğu da nazara alınarak olağanüstü hal şartının gerçekleştiğini söylemek mümkün olacaktır.
Yukarıdaki açıklamalarınıza ilave olarak korona virüsün genelge ile faaliyetleri sınırlandırılan işyerleri özelinde edimler arasındaki dengesizliği kiracı aleyhine değiştirdiği söylenebilir. Zira bu olağanüstü durumda kiracı, kiralanandan ya hiç yararlanamayacak ya da sınırlandırılmış bir şekilde yararlanacak fakat kiraya veren kira bedelini eksiksiz almaya devam edecektir.
Eğer kiracı, kira bedeli henüz ifa etmemiş veya ifa güçlüğünden kaynaklanan haklarını saklı tutarak kira bedelini ödemişse; uyarlama için son şartın da gerçekleştiği söylenebilecektir.
T.B.K.nın 138. maddesi uyarınca yukarıda belirtilen şartlar gerçekleştiğinde, borçlu hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmenin feshini isteyebilir. Hemen belirtelim ki; borçluya tanınan bu hak seçimlik değildir. Borçlu kural olarak hakimden sadece sözleşmenin yeni koşullarda uyarlanmasını isteyebilir. Bunun yerine sözleşmeden dönmeyi tercih edemez. Şayet sözleşmenin uyarlanması mümkün görünmüyorsa, kiracı ancak o takdirde sözleşmeden dönebilir. Fakat hâkimin sözleşmeden dönmeye karar verebilmesi için kiracının böyle bir talepte bulunması şarttır.
Av. Ahmet TOSUN
Yayımlar
- Özel Hastaneler Tarafından Fazladan AlınanÜcretlerinin İadesi
- Savurganlık, Alkol Veya Uyuşturucu Madde Bağımlılığı, Kötü Yaşama Tarzı, Kötü Yönetim Nedeniyle Vesayet
- Şirket Ortakları İçin Altın Değerinde Olan Şey: “BİLGİ”
- Limited Şirkette Haklı Sebeple Ortaklıktan Çıkma
- Yargıtay Kararları Işığında Mal Rejiminde Eşlerin Anne Ve Babalarından Yapılan Devirlerin Hukuki Durumu
- Apartman Görevlilerinin (KONUT KAPICILARI) İş İlişkisi
- İşverenin Eşit Davranma Yükümlülüğü
- Ulusal (İç) Tahkim
- Trafik Kazalarından Kaynaklanan Tazminat Davaları
- Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uzaması Halinde Belirli Süreli Olarak Devam Etmesi
Bize Danışın
Bize Danışın
Yayımlar
- Özel Hastaneler Tarafından Fazladan AlınanÜcretlerinin İadesi
- Savurganlık, Alkol Veya Uyuşturucu Madde Bağımlılığı, Kötü Yaşama Tarzı, Kötü Yönetim Nedeniyle Vesayet
- Şirket Ortakları İçin Altın Değerinde Olan Şey: “BİLGİ”
- Limited Şirkette Haklı Sebeple Ortaklıktan Çıkma
- Yargıtay Kararları Işığında Mal Rejiminde Eşlerin Anne Ve Babalarından Yapılan Devirlerin Hukuki Durumu
- Apartman Görevlilerinin (KONUT KAPICILARI) İş İlişkisi
- İşverenin Eşit Davranma Yükümlülüğü
- Ulusal (İç) Tahkim
- Trafik Kazalarından Kaynaklanan Tazminat Davaları
- Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uzaması Halinde Belirli Süreli Olarak Devam Etmesi
Covid-19
Hukuki Uyuşmazlıklar ve Davalar
Gayrimenkul
Birleşmeler ve Devralmalar
Fikri Haklar
İş Hukuku
Alacak Tahsili ve Yapılandırma
Sigorta Hukuku
Şirketler Hukuku
Kişisel Verilerin Korunması
Taşımacılık ve Lojistik
Tüketici Hukuku
