Av. Ceren Balkan
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Yayımlar
TBK’nın “Kiraya verenden Kaynaklanan Sebeplerle” başlıklı 352. Maddesinin 2. fıkrası: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Hükmüne şamildir.
İşbu madde uyarınca, kiracıdan kaynaklanan ve sözleşmeyi sona erdirme imkanı veren bir sebep; kiracının kira parasını ödemediği gerekçesi ile iki haklı ihtar alması halidir.
TBK m. 352/2 hükmüne göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılının aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davası aşağıdaki şartlar altında açılabilir:
- Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır.
- Her şeyden önce kiralayan tarafından kiracıya yapılan ihtarın haklı olması gerekmektedir; ihtarın haklılığını ispat yükü kiralayandadır. Önemle belirtmek gerekir ki, yerleşik Yargıtay içtihatları ile, kiracı aleyhine başlatılan icra takipleri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir. Bu sebeple, ihtarın haklılığı ilk etapta, ihtarda ödenmeyen kira bedellerinin miktarı ve ait oldukları vadelerin belirtilmesi ile mümkün olacaktır.
- Bunun haricinde, ihtarın haklı olabilmesi için ihtarın, kira bedelinin ödeme borcunun muaccel olmasından sonra gönderilmiş olması gerekmekte olup, ihtarın kiracıya ulaşması itibariyle eksik veya hiç ödenmemiş kira bedelinin kiracı tarafından hala ödenmemiş olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle, muacceliyetten evvel gönderilen ihtar haklı sayılmayacağı gibi kiralayanın ihtarın kendisine varmasından sonra ödeme yapması gerekir. Bir diğer deyişle, ihtar gönderildikten sonra, fakat kiracıya varmadan (tebliğ edilmeden) kiracı ödeme yaparsa ihtarın haklılığı ortadan kalkar. Kiralayan ihtarı gönderdiğini ileri sürerek kiracının ödeme teklifini reddederse, alacaklı temerrüdüne düşer.
Örnek: 10.03.2020 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin Mayıs kirasını ödemeyen kiracıya bir ihtar gönderilmiş, ardından Kasım ayı kirası ödenmeyince Kasım ayı kirası için de ayrı bir icra takibi başlatılmış olsun. Bu durumda Kiracı kendisine ihtar gönderildikten sonra kira borcunu ödemiş olsa dahi, 10.03.2021 tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.
- Ayrıca kiracının kira parasının çok önemsiz bir kısmını -örneğin beş lira eksik yatırma gibi- ödememesi durumunda, kiraya verenin bu sebeple çektiği ihtarın TMK m. 2 dürüstlük kuralı gereğince haklı ihtar olarak değerlendirilmemesi gerekir.
- Kira parasını vaktinde ödemeyen kiracıya çekilen ihtar TBK’nın 260. maddesinde yazılı olduğu gibi, belirli bir şekle tabi değildir. Dolayısıyla, ihtarnamede ödemelerin yapılması için süre verilmesine gerek yoktur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 1998/7355 K. 1998/7431 T. 28.9.1998
- İhtarın yazılı olması gerekmektedir.
İhtar noter aracılığıyla, mektupla, telgraf, güvenli elektronik imza veya ödeme emriyle yapılır.
- İki haklı ihtar yasada öngörülen sürelerle yapılmalıdır.
Bu itibarla, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını açmak için bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için farklı aylara ilişkin olarak kiracıya ayrı ayrı ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde yapılmalıdır.
- Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açmaz ise kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde bulunma hakkını kaybedecektir. Bu sebeple, herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına anılan süreye dikkat edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Yayımlar
- Özel Hastaneler Tarafından Fazladan AlınanÜcretlerinin İadesi
- Savurganlık, Alkol Veya Uyuşturucu Madde Bağımlılığı, Kötü Yaşama Tarzı, Kötü Yönetim Nedeniyle Vesayet
- Şirket Ortakları İçin Altın Değerinde Olan Şey: “BİLGİ”
- Limited Şirkette Haklı Sebeple Ortaklıktan Çıkma
- Yargıtay Kararları Işığında Mal Rejiminde Eşlerin Anne Ve Babalarından Yapılan Devirlerin Hukuki Durumu
- Apartman Görevlilerinin (KONUT KAPICILARI) İş İlişkisi
- İşverenin Eşit Davranma Yükümlülüğü
- Ulusal (İç) Tahkim
- Trafik Kazalarından Kaynaklanan Tazminat Davaları
- Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uzaması Halinde Belirli Süreli Olarak Devam Etmesi
Bize Danışın
Bize Danışın
Yayımlar
- Özel Hastaneler Tarafından Fazladan AlınanÜcretlerinin İadesi
- Savurganlık, Alkol Veya Uyuşturucu Madde Bağımlılığı, Kötü Yaşama Tarzı, Kötü Yönetim Nedeniyle Vesayet
- Şirket Ortakları İçin Altın Değerinde Olan Şey: “BİLGİ”
- Limited Şirkette Haklı Sebeple Ortaklıktan Çıkma
- Yargıtay Kararları Işığında Mal Rejiminde Eşlerin Anne Ve Babalarından Yapılan Devirlerin Hukuki Durumu
- Apartman Görevlilerinin (KONUT KAPICILARI) İş İlişkisi
- İşverenin Eşit Davranma Yükümlülüğü
- Ulusal (İç) Tahkim
- Trafik Kazalarından Kaynaklanan Tazminat Davaları
- Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uzaması Halinde Belirli Süreli Olarak Devam Etmesi
Covid-19
Hukuki Uyuşmazlıklar ve Davalar
Gayrimenkul
Birleşmeler ve Devralmalar
Fikri Haklar
İş Hukuku
Alacak Tahsili ve Yapılandırma
Sigorta Hukuku
Şirketler Hukuku
Kişisel Verilerin Korunması
Taşımacılık ve Lojistik
Tüketici Hukuku
