Av. Ahmet Tosun

Genel Gi̇derleri̇ Ödememeni̇n Veya Geç Ödemeni̇n Yaptırımı Özelli̇kle Kat Mülki̇yeti̇ni̇n Devri̇ Zorunluluğu

Yayımlar

Ortak gider ve bunu karşılamak üzere toplanacak avansların kat maliklerince düzenli bir şekilde ödenmesi, anataşınmazdaki ortak işlerin ve hizmetlerin düzenli olarak yürütülmesinin bir gereğidir. O nedenledir ki Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. ve 25. maddesinde ortak yer ve hizmetlerin aksamadan yürütülmesi için gerekli gider ve avansın zamanında eksiksiz ödenmesini sağlamak, kat maliklerinin bu konudaki savsaklamasını önlemek açısından belli yaptırımlar öngörmüştür. ¹ Bu yaptırımlar şunlardır:

1. ORTAK GİDERLERİN DAVA VE İCRA TAKİBİ YOLUYLA ÖDETTİRİLMESİ

Payına düşen ortak giderleri ve ortak giderler için toplanacak avansı ödemeyen kat malikleri aleyhine, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi başlatma görevi Yasanın 35. maddesinin (i) bendi uyarınca yöneticiye verilmiş bulunmasına karşın, yasa koyucu bazı olasılıkları ve atanmış yönetici bulunmaması gibi durumları dikkate alarak dava ve takip hakkını her bir kat malikine de tanımıştır. Yöneticisi olsa bile, her bir kat maliki, ortak gider borcunu ödemeyen diğer kat maliklerine karşı icra takibi başlatma ve dava açma hakkına sahiptir. Doğaldır ki icra takibi ya da dava sonunda tahsil edilen para anataşınmazın ortak kasa hesabına geçecektir. ²

2. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ ZORUNLULUĞU

Genel gider borcunu ödemememin en ağır yaptırımı şüphesiz kat mülkiyetinin devri zorunluluğudur. Ortak gideri ve avanstan payına düşeni ödememede direnen kat maliklerinin, bağımsız bölümleri üzerindeki kat mülkiyeti hakkını devretme mecburiyeti Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ile hüküm altına alınmıştır.

Hemen belirtelim ki, kat mülkiyetinin devri mecburiyeti yalnızca genel gider ve avans ödeme borcunun yerine getirilmemesi halinde gündeme gelmez. Anılan kanun hükmü uyarınca devir zorunluluğu, kat malikinin kendisine düşen diğer borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde de ortaya çıkabilir.

Anılan madde hükmü uyarınca, kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.

A.DEVİR ZORUNLULUĞUNUN ŞARTLARI

i.Borç Ve Yükümleri Yerine Getirmemek

Her şeyden önce mülkiyet hakkının devrinin istenebilmesi için kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kendisine düşen hak ve yükümlülükleri yerine getirmemiş olması gerekmektedir. Bu noktada kat maliklerinin borç ve yükümlerinin anılan Kanunun 18-24 maddeleri ile 42 – 44 maddeleri ile hüküm altına alındığını belirtmek gerekir.

Bu bağlamda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun komşuluk hukukuna ilişkin (md. 731. ve izleyen) hükümleri de kat mülkiyeti ilişkisinin niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanacaktır. ³

ii.Borç ve Yükümleri Yerine Getirmenin Çekilmez Derecede Olması

Devir mecburiyetinin doğabilmesi için gerekli şartlardan biri de yukarıda sözü edilen borç ve yükümlerin yerine getirilmemiş olmasının kat malikleri açısından çekilmez derecede olmasıdır.

Kanunda çekilmezlik şartının yerine getirip getirilmediğinin değerlendirilmesi hakimin takdirine bırakılmıştır. Ancak anılan maddenin 3. fıkrasına göre aşağıdaki durumlarda çekilmezlik, her halde mevcut fark edilir.

a.Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b.Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c.Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

iii.Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Zorunlu Devrini İsteme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, mülkiyet hakkının devri isteminin dava yoluyla hakimden istenebileceğini düzenlemektedir. Ancak yine aynı madde, davadan önce mülkiyet devri hakkında kat malikleri kurulunca bir karar alınması gerektiğini öngörmektedir.

Gerçekten de çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığı yargılama ile belirlenecek ise de, davanın ön şartı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kat maliklerinin bir araya gelerek hem çekilmezlik halini hem de bağımsız bölümün devrini kendi aralarında konuşup tartışmalarını öngören kat malikleri kurulu toplantısıdır. Bu toplantı yapılmadan, devir istemi ile dava açılamaz.

Bu noktada hemen belirtmek isteriz ki, dava açılmadan önce yöntemine uygun bir çağrı üzerine kat maliklerinin toplanması ve konuyu görüşmesi şarttır. Kat malikleri kurulu toplantısına tüm kat maliklerinin katılmasını teminen davet çıkartılmaması ya da davet çıkartılmasına karşın devre ilişkin konunun toplantı gündeminde yer almaması önemli bir usulsüzlük olup, böyle bir durumda yapılan toplantının yasal olmayacak ve bu toplantıda alınan karar ile devir talepli dava açılamayacaktır.

Toplantıda alınacak kararın aksi aksi kararlaştırılmış olmadıkça kat maliklerinin sayın ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış olması gerekir. Kat mülkiyetinin devri hakkında geçerli ve hukuk uygun bir karar alınmış olmasına rağmen, kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, diğer kat malikleri veya tek bir kat maliki bu davayı açabilir. Yapılacak yargılama neticesinde kat mülkiyetinin devrine karar verilirse; Mahkeme bağımsız bölümün mülkiyetini davayı açan kat maliklerine arsa payı oranında devrine hükmedecektir.

B.DEVİR BEDELİ

Devir bedeli, devri istenen bağımsız bölümün hükme en yakın tarihindeki değeridir. Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

C.GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kat mülkiyeti Kanunu’nun EK-1. maddesi uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi yine aynı Kanun’un 33. maddesi uyarınca yetkili mahkeme anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

D.HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Kat mülkiyeti Kanunu’nun emredici son fıkrası uyarınca; dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Buna ilave olarak dava tarihi itibariyle veya dava açıldıktan sonra dava sebebi ortadan kalkmışsa, kat maliklerinin de dava hakkı düşmüş olacaktır.

KAYNAKÇA

¹ Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, Seçkin Kitapevi, Güncellenmiş Üçüncü Baskı, s:520

² Anılan eser, s: 521, REZAKİ Sait,/GERMEÇ Mahir Ersin, age, s.482

³ Anılan eser, s: 707, OGUZMAN M. Kemal – SELİÇİ Özer, age, s.491

Bizimle İletişime Geçin

Bizi Takip Edin

Genel Gi̇derleri̇ Ödememeni̇n Veya Geç Ödemeni̇n Yaptırımı Özelli̇kle Kat Mülki̇yeti̇ni̇n Devri̇ Zorunluluğu

Yayımlar

Yayımlar

Bize Danışın

Bize Danışın

Yayımlar

Covid-19

Esentepe Mh. Kasap Sk. No: 12 Kat: 4-5 Şişli, İSTANBUL

Kurumsal

Uzmanlık Alanlarımız

Yasal Uyarı

Bize Danışın

Merhaba!