1. GİRİŞ

Enflasyonun ve hayat pahalılığının hızla artmasının bir sonucu olarak ülkemizde bir konut krizi yaşandığı aşikardır. Bunun sonucu olarak konut kiraları günden güne plansız bir şekilde artmaktadır. Öyle ki, aynı taşınmazı bir ay ara ile kiralama arasında dahi miktar olarak fazlaca bir fark oluşmaktadır. Hal böyle olunca kiracılar ile kiraya verenler arasında birçok sorun yaşanmakta ve işbu sorunlar biz avukatlara da yansımaktadır. Bu doğrultuda kiralanan taşınmazların tahliyesi, kira sözleşmelerinin feshedilmesi ve kira bedelinin belirlenmesi/tespiti gibi birçok dava da yargıya taşınmaktadır. İşbu davaların açılma süreleri, kimi davalarda getirilen ihtar şartı ya da ihtar ile sürelerin uzaması hususu da avukatlar arasında tartışma yaratmış ve belirli süreli kira sözleşmelerinin uzaması halinde belirsiz süreli olarak mı yoksa belirli süreli olarak mı uzayacağı tartışma konusu olmuştur. Hiç şüphesiz yapılacak yanlış bir tasnifte dava açma süreleri de ona göre belirlenecek ve davanın usulden reddi gündeme gelebilecektir.

Açıklanan hususlar doğrultusunda çalışmamızda belirli süreli olarak akdedilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin uzaması halinde hangi tip sözleşmeye evrileceği irdelenecektir.

2. KİRA HUKUKU GENEL HÜKÜMLER

Kira hukukuna dair düzenlemeler 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Kanun sistematiği uyarınca Kira Hukukuna dair genel hükümlere yer verilmiş, hemen akabinde ise kira hukukunda yer alan bazı sözleşmeler özel olarak düzenlenmiştir. Kanun sistematiği uyarınca kira hukukuna dair maddeler;

1. Kira Sözleşmeleri Genel Hükümler
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (Özel Hüküm)
3. Ürün Kirası (Özel Hüküm)

şeklinde üç farklı ana başlıkta düzenlenmiştir.

Kira hukuku Genel Hükümler kısmında düzenlenen ‘’Sözleşmenin Sona Ermesi’’ Başlıklı 327. Madde şöyledir;

‘’Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.’’

‘’Genel hükümlere tabi (örneği baz istasyonu) kira sözleşmesinde; TBK 327. maddesi gereğince açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.’’[1]

Meslektaşlar tarafından yapılan yanlış nitelendirme ise tam bu safhada meydana gelmektedir. Zira sözleşmenin uzaması ile ilgili her ne kadar genel hükümlerde düzenlenmiş bir madde yer alsa da, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde aynı husus kendine has bir nitelikte düzenlendiğinden işbu özel hüküm nitelikli düzenlemeyi dikkate almak daha doğru olacaktır.

3. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA DÜZENLENEN ÖZEL HÜKÜM

Yukarıda açıklandığı üzere genel hükümler uyarınca uzayan kira sözleşmelerinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği düzenlenmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki; anılan düzenlenme genel hüküm niteliğinde olduğundan ve konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kanunda özel olarak düzenlendiğinden, işbu düzenlemenin doğrudan konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanacağının düşünülmesi yanlıştır.

Nitekim, TBK m. 347 uyarınca;

‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.’’

Görüldüğü üzere sözleşmenin bitiminden itibaren ne şekilde uzayacağı konut ve çatılı işyeri kiralarında özel olarak düzenlendiğinden işbu düzenlemenin dikkate alınması gerekmektedir. Zira hukuk eğitimine başlarken öğretilen genel hüküm – özel hüküm uygulaması tam da burada gündeme gelmektedir.

‘’Doktrinde de ifade edildiği üzere genel hükümler içeren normlar ilgili konuyu ana hatlarıyla ele alırken, özel hükümler içeren normlar bazı noktalarda genel hükümlerden sapan istisnalara yer verebilmektedir.’’[2]

‘’Bu kapsamda hakkında özel hüküm bulunan konularda genel hüküm uygulanmaz; özel hüküm genel hükümden önce uygulanır.’’[3]

‘’Dolayısıyla genel hüküm (lex generalis) ile özel hüküm (lex specialis) çatışırsa, özel hüküm tercih edilir; genel hüküm, o alan için ihmal edilir.[4]

Yukarıda yer alan açıklamalar doğrultusunda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin altı ay veya daha uzun süreli imzalanması halinde, kiracı tarafından en az on beş gün önce bildirimde bulunulmazsa bir yıl uzayacağı açıkça ortadadır.

4. YARGITAY KARARLARI

‘’Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliler toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.            

Kiralananın Konut ve Çatılı İşyerleri Kirasına tabi olması halinde TBK’ nun 347. maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerde kiracı tarafından sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşularla bir yıl için uzatılmış sayılır.          

Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde; tarafların 6 ay evvelden yazılı haber vererek sözleşmeyi feshedebileceği şeklinde feshi ihbar süresi kararlaştırılmıştır. Davacı 12.06.2013 tarihinde dava açmış, sözleşmedeki feshi ihbar süresi uyarınca 6 ay öncesinden davalıya ihtar göndermiştir. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.’’[5]

‘’Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/07/2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile 1 no’lu işyeri eczane olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir. Bu niteliği itibariyle sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Sözleşme süresinin sona ermesi ile kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşmez.’’[6]

‘‘Davacı vekili, 6098 sayılı TBK.nun 347. maddesi gereğince “10 yıllık uzama süresi kira sözleşmesi sonunda herhangi bir neden bildirmeksizin tahliye talebinde bulunulabileceği” gerekçesine dayalı olarak davalının kiralanandan tahliyesi ile kiralananın hor kullanıldığından bahisle 5000.-TL tazminat istemiştir. Davalı ise kira sözleşmesinin zımni olarak yenilendiğini ve kira sözleşmesinin süresiz hale geldiğini, buna göre ihtarnamenin süresinde olmadığını, kira bedelini her ay muntazam olarak yatırdığını, taşınmazın yapı ve ruhsat belgesinde tek bir yer olarak göründüğünü, bodrum kısmının kendisi tarafından kullanılmadığını savunmuştur.         

TBK. nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında 6101 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde TBK.nun 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen “kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanır” hükmüne yer verilmiştir.      

Olayımıza gelince; hükme esas alınan kira sözleşmesi 1.8.1993 başlangıç tarihli 2 yıl süreli olup, sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK. 347 (6570 sayılı yasanın 11. maddesi) uyarınca aynı şartlarda 1 er yıl uzamakla belirli süreli kira sözleşmesi olarak uzayıp, belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez. Bu nedenle 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK. yürürlüğe girdiği tarih itibariyle 10 yıllık süre dolmuş ise de, TBK. nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında 6101 sayılı kanunun geçici 2. maddesine göre 10 yıllık süresi dolmuş olan kira sözleşmesinde TBK. 347. maddesine göre kiralayanın akdin feshi ve kiralanandan tahliyesi istemi hakkında yürürlük tarihinden itibaren 2 yıl geçmemiştir. Bu nedenle 28.3.2012 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı nazara alınmadan yazılı şekilde tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.’’[7]

5. SONUÇ

Çalışmamızda uygulamada sıkça düşülen hatalardan biri olan belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin uzaması halinde belirsiz mi yoksa belirli süreli olarak mı uzayacağı irdelenmiştir. Genel hüküm-özel hüküm ayrımı açıklanmış ve konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşmenin uzaması konusunda özel bir düzenleme yer aldığından, işbu özel düzenlemenin geçerli olduğu açıklanmış ve anılan konu Yargıtay kararları ile desteklenmiştir. Nihai olarak konuyu tek bir cümlede özetleyecek olursak; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin (altı ay ve daha uzun süreli olarak akdedilmesi koşulu ile) uzaması halinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmeyeceği, birer yıl uzayarak belirli süreli şekilde devam edeceği söylenilebilir.

[1] Nihat Yavuz, Kira Hukuku, 11. Baskı, Ankara 2023, s. 863

[2] Prof. Dr. Ahmet M.GÜNEŞ, Hukuk Metodolojisi, 3.Baskı, Bursa 2020, s.160

[3] Prof. Dr .Yaşar KARAYALÇIN, Hukukta Öğretim-Kaynaklar-Metod Problem Çözme, 6.Baskı, Ankara 2001, s.139

[4] Prof. Dr. Kemal GÖZLER, Hukuka Giriş, 11.Baskı, Bursa 2014, s.344

[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2914 E. 2017 / 13808 K. 12.10.2017 tarihli karar

[6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/6666 E. 2015/4812 K. 12.05.2015 tarihli karar

[7] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/6015 E. 2013/7713 K. 30.04.2013 tarihli karar